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宏觀調控下房地產態勢分析我的鋼鐵

发布时间:2019-11-08 22:21:07

宏观调控下房地产态势分析_我的钢铁

在宏观调控中,房地产业与国民经济唱“同一首歌”,为客观经济的平稳较快发展做出了应有的努力同时,也出现了一些值得注意的问题

1.供应增幅与需求的增幅均有所回落,但前者快于后者

从投资和供应看,今年1~9月,房地产开发投资同比增长28.3%,比1至3月增幅回落12.8个百分点,比去年同期增幅(33.6%)回落5.3个百分点1~9月,全国商品房竣工面积16882万平方米,同比增长9.5%,其中商品住宅竣工13949万平方米,同比增长9.1%;分别比去年同期增幅回落23.7和25.6个百分点

从销售(需求)看,今年1~9月,全国商品房销售面积为18202万平方米,同比增长19.3%,其中商品住宅销售面积达16198万平方米,同比增长18.2%;分别比去年同期增幅回落17.2和17.6个百分点

从上述数字看出:一是今年前三季度商品房销售面积增速是竣工面积增速的2倍;二是供应增幅回落快于需求增幅回落6~8个百分点,商品房销售面积大于竣工面积,其中商品住宅出售面积多于竣工面积2250万平方米

中国房地产市场出现了多年来没有出现的“卖得比盖得快”和商品房空置面积绝对数下降(同比下降达11.4%)的态势

2.商品房价格出现两位数上升

今年6月以来,全国商品房价格连续几个月出现了同比上升两位上升势头1~6月同比上升11.6%,1~7月上升12.9%1~8月上升13.5%,1~9月上升13%其中商品住宅1~9月同比上升10.4%房价上升快,已成为当前中国房地产市场中最突出的问题,关系到居民生活、通货膨胀和宏观调控进程的大问题

1998年国家启动新的房改政策,使城镇居民告别住房实物分配,中国房地产市场开始步入真正意义上的市场经济轨道在这五六年间,房地产市场总体上一直呈现出供需两旺、房价平稳的态势1998年至2003年6年中,全国商品住宅均价年增长率分别为2.32%、-0.11%、8.14%、5.94%、3.00%和3.85%,其中2000~2003年的复合增长率为4.26%

针对房价出现的较快上升势头,社会有关专家、政府部门和房地产企业家都有各自的分析有的说,是市场产品结构问题,新建出售的高价住房多了,经济适用房比例降低了;有的说,是土地涨价、建材涨价等成本推动的;也有的说是开发商炒作推动;还有的指出,房价涨与低利率和汇率有关,有热钱作祟,过量的流动资金投资炒作

我们认为:上述原因,有的是确实存在的,也有的是被放大了,比如开发商炒作导致涨价;上述原因中,在前几年同样存在,比如产品结构问题和建材涨价,为何过去几年房价基本平稳,而今年出现“突变”呢在市场经济下,决定房价升降的主要因素有两个,一是成本推动,二是供求关系,恐怕主要应从供求关系上去找原因,寻对策

3.供不应求是导致房价较快上升的主因

市场是无形的手房地产市场的供与求,总是处在动态之中;供求平衡往往是相对的,而供求不平衡是绝对的,因而能实现供略大于求的基本平衡就应视为较好的市场状态去年国务院18号文对中国房地产市场作出了持续健康发展的判断,就是基于前几年房地产市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳的态势

基本平稳的房价是由供求总量的基本平衡来决定以前两年数据为例:2002年全国商品住宅的价格上涨了3%当年商品住宅竣工面积为26612.8万平方米,销售面积为22117.2万平方米,其供求之比为1.2012003年商品住宅价格上涨3.9%,当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米,销售面积为28502.5万平方米,其供求之比为1.131从上面所列可见,宏观调控的前两年,中国房地产市场总体表现为,在供大于求的前提下,保持供求总量基本平衡,房价基本平稳,市场发展正常、健康而房价保持4%左右的温和上升主要是因各项开发成本加大导致的

今年国家实施宏观调控,对于房地产市场的要求应当是在供应量增速放慢的同时保持房价持续稳定(稳中有升)而实现这一宏观调控下房地产市场运行的目标,实质上是要求供应增速放慢的同时,需求增速同步放慢否则,只降供应增速,不降需求增速,或者供应增速的回落快于需求增速的回落,造成供不应求,必然引发房价的快速上升今年前三季度的房地产市场运行结果是,商品房销售总量超过供应总量,其中商品住宅的供求比例变成了0.861,从而导致了商品住宅房价上升了10.9%

需要指出的是,由于房地产产品不同于家电、汽车等,具有非同质性(地段、套型等)的特点,即使是新建房屋的供应总量与需求总量之间能大体平衡,但由于供应结构与需求结构之间不对称的原因,也会出现供不应求因此一个健康、正常的房地产市场,必然是供略大于求的市场,这样才能形成买方市场

4.房地产需求及其发生的变化

1998年以来中国房地产市场快速发展源于房地产需求的旺盛,是不断增加的需求拉动了旺盛的投资今年前三个季度,房地产市场仍然保持了旺盛的需求

从前9个月的需求看,商品住宅销售占商品房总销售量的90.0%,办公楼占2.1%,商品营业用房占7.4%商品住宅所占比例近几年一直比较稳定可见,商品房的需求旺盛,集中反映在商品住宅上从住房需求看,主要分为自住性需求和投资性需求自住性需求分为三类:第一是“主动型”需求,是指居民为改善和提高住房条件,主动买房或租房的需求;第二是“被动型”需求,是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求;第三是“自动型”需求,是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求投资需求,是指购房者将房屋作为投资品,用来出租或销售乃至“炒楼”的需求

从前三季度看,“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力的增长趋势尽管银行加强了个人购房消费贷款的监管力度,但在政策的执行层面对自住性购房没有多大变化,更没有太多地妨碍广大中等收入家庭的购房积极性相反,我们发现居民购房意识比沿海最发达地区稍慢一步的东部和中部地区的省、市,正进入购房黄金时期比如在前9个月,湖南省的商品房销售面积和销售额分别比去年同期增长80%和91.7%,湖北分别增长53.7%和84.7%,辽宁分别增长35.7%和44%,河南增长34.8%和43.8%,山东增长29.1%和54.9%

“被动型”需求增长有所放慢今年以来,各地根据中央有关加强房屋拆迁管理、规范拆迁市场、保护被拆迁人合法权益的要求,大多放慢了拆迁速度降低拆迁速度,使“被动型”需求放缓,实现有节奏地释放,在全国各地具有普遍性,因而也成为调控房地产市场的有效途径这可能是导致今年1~9月销售增幅比去年同期下降17.2个百分点的主要因素

以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求,局部过热地区有所降温,总体仍较热

众所周知,房屋具有消费和投资双重性质,可以互相转换当前我国金融和投资环境是,股市不景气,银行利率低,特别在CPI连续数月超过5%的情况下,出现银行存款“负利率”,居民投资渠道稀缺,房地产投资便成为居民尤其是先富一族的优选选择投资的渠道除投资商品住宅外,商铺投资成为各地市场的热点,这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下,一直是最近几年的热点,今年前9个月,同样如此

投资性需求有所降温的是一些已采取限制炒楼的热点城市,如上海、杭州、南京等长三角地区的城市,前两三年这些城市投资者比重较大,炒楼者较多,房价涨幅大这些城市政府采取限制期房转让、收紧第二套购房贷款等经济、行政的手段后,使一部分投资者被迫退出期房炒作市场据今年10月杭州市的一项调查,以投资收益为目的的购房者,只占购房总数的10.4%

5.房地产供应及其发生的变化

当前,决定房地产供应量和供应速度主要是两大因素:一是土地供应状况,二是资金供应状况

今年1~9月,房地产开发资金来源同比增长31.4%,虽比去年同期增幅回落近15个百分点,但仍保持较高增幅开发资金来源中由于各商业银行对房贷资金收紧,银行贷款只与去年同期持平,其增幅下降了58.3个百分点

由于房贷收紧,资金来源发生变化,造成了相当一部分企业开发资金的短缺,影响了部分开工项目的进展和竣工速度,从而较大幅度地降低了供应增长速度同时,开发企业向银行贷款难度加大,比例下降,必然要另辟融资渠道,必然会加大融资成本和融资风险,所增加的融资费用和风险成本,最终也会反映和体现到房价上可以认为,金融政策和融资渠道的变化是造成近期供应增速减慢和房价上升的一个重要原因

今年1~9月,全国土地供应量和土地开发量增幅比以往尤其是去年同期有非常明显的缩减,购置土地面积虽比同期增长3.8%,但同比增幅下降了41.3个百分点;完成开发土地面积同比虽有8.1%的增长,但同比增幅也下降了39.1个百分点土地供应量和土地开发量增幅较多的下降,对今年房地产市场的现实供应可能还影响不大,但是它给了市场两个信号:一是根据从买地到房屋建成销售的周期,将严重影响明、后年的商品房供应量;如果存量土地盘活方面成效不明显,在需求继续趋旺的形势下,将会出现更大程度上的供不应求;二是这种预期使人们感觉到,土地供应和信贷双收紧的政策的继续,意味着未来房价的快速上扬,于是大家会趁早购房,从而使需求提前,加大了对今年的供应的压力

除上述两方面原因外,房屋拆迁难度加大、速度放慢,在放慢需求的同时,也影响了房地产项目的开发速度,拖延了不少项目的房屋竣工和销售的时间,从而减少了前9个月的商品房供应量这种情况在许多城市都存在,而且在短期内还难以改变

6.房价与地价,谁决定谁

据统计局数据:今年1~9月35个大中城市,房价比去年同期上涨9.9%,土地交易价格上涨11.6%,其中居民住宅用地交易价格上涨13.6%

房价快速上升之后,现在在业界出现了房价决定地价,还是地价决定房价的争论我们认为,这两者是互为促进和作用的在现实市场中,常常是由房价决定地价比如开发商在购地的时候,总是以现在的市场房价和预测的未来房价,去评估土地购置价格反过来,地价的反作用也十分明显,因购地价格提高,导致开发成本提高,房屋售价也会相应上涨开发商在参照同地段同类建筑的房价确定其售房价格的同时,也会以现时同一地段发生的地价,来计算和确定其售房价格

那么,房价又是由什么来决定的呢在一个较为开放的竞争的市场中,主要是由供求关系来决定在供应大于需求的情形下,很大程度上由成本+必要的利润决定售价,其中成本(包括地价)是一个决定性的因素,开发商不能亏本而在供不应求的情况下,成本决定售价的分量会减弱,供不应求越强,成本的决定因素越弱,而产生价格泡沫的因素会越重

7.未来房价能否基本平稳,关键要看房地产开发用地的供应

在住房消费越来越成为居民消费支出的大头的今天,消费价格指数CPI刚超过5%,而房价上升已超过10%不能不为全社会高度关注

从房地产市场持续健康发展看,宏观调控应当实现两个方面的目标,一是投资和供应的增长幅度要适度下降,为改变固定资产投资过热做出努力,二是房价要继续保持平稳

如上所述,银行房贷供应收紧和在负利率情况下,个贷继续趋旺以及买卖双方预期等因素,导致的市场供不应求,是今年前三季度房价快速上升的主要因素而在未来几年中,市场面对的仍将是旺盛的需求,极有可能因为土地供应量偏紧导致商品房供应不足,而导致房价还会进一步上升

今年1~9月土地供应量增幅和土地开发量增幅明显下降,与国家加强对开发区和土地市场的清理整顿,特别是从4月底开始在半年内停止农用地转用建设用地的审批有直接关系,也与贷款收紧有关最近,国务院决定对农转非用地审批解冻,但又发布了关于严格控制新增建设用地审批的通知这意味着,国家将在治理整顿的基础上进一步强化耕地保护政策和规范建设用地市场,这是无可非议的但是,也极可能会出现今后的房地产开发用地增量供应不宽松的局面

一个房价相对平稳的市场,要求商品房供应大于需求或略大于需求,要求开发用地相对宽松,而严格的耕地保护政策,不可能放开建设用地供应这是一对矛盾解决好这对矛盾,处理好土地供应与房价之间的关系,这将是对政府经济管理水平和党的执政能力的考验,在很大程度上是考验各地(城市)政府的管理水平因为,当今中国的房地产市场是一个政府主导性很强、地区差异性很大的市场,决定商品房供应总量的土地供应和资金供应基本上掌握在政府手中,其中房地产开发用地的供应量和供应节奏,主要掌握在地方政府手中再加上决定商品房需求中很大的一部分——由拆迁带来的被动需求的量,也由政府控制着

8.房地产市场总体上没有多少泡沫

随着当前房价较快上升,最近社会上又出现了关于房地产泡沫的议论,有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上,而这一泡沫是由中国和美国创造的”,还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂,不会超过一年”

何谓泡沫从经济学角度看,泡沫是资产价格的虚涨,房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值

我们认为,虽然今年1~9月,全国商品房售价同比涨幅13%,商品住宅同比涨幅接近11%,但到目前为止,全国房地产市场总体没有多少泡沫其依据是:

1)从世界范围看,股市、楼市交易是容易产生泡沫的经济领域,由于供求关系的不断变化,在房地产市场上出现一些泡沫,是不足为奇的,进入市场经济的中国楼市也不例外从今年前三季度商品房价出现13%的涨幅,可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头,根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘我们应当从较长一段时间去观察房价,在过去的五六年间,全国房价平均只有4%多一点的涨幅,而且这种涨幅是在建筑原材料涨价、土地价格较快上升、商品房品质有较大提升(加大建造成本)的情况下产生的,全国的房价完全是平稳、正常的上扬不存在资产价格虚涨的问题而且房价涨幅只有人均可支配收入增长速度(9.3%)的一半,由此可见,在今年之前,全国楼市基本上不存在泡沫

2)根据中国房地产TOP10研究组提供的资料,1995~2003年,中国商品住宅平均价格增长37%,远低于美国增长51%、澳大利亚增长83%、英国增长125%的水平,也低于香港地区和新加坡在金融危机前5年(1993~1997年)的增长水平由此可见:从国际范围看,这几年中国房价比欧美国家平稳,如果真有泡沫,我们也是最小的;从自身发展看,由于前五六年中国人均可支配收入增速是房价涨幅的2倍,平均房价收入比,不仅没有上升,反而下降,也就是居民的购房能力不仅没有下降,反而上升从房价和购买力两个角度看,中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的事实上,中国房地产市场中以“自动型”需求为主体而产生的持续旺盛的购买力,也足以说明这一点

3)房地产市场的地区差异性大,前两三年,在一些地方,如杭州、上海等城市,出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形据中房指数显示,上海商品住宅价格2000~2003年平均复合增长率为17.7%,超过同期GDP复合增长率(10.9%)和人均可支配收入增长率(8%),使房价收入比快速提高我们认为,这些城市的确已发生房地产泡沫——房屋价格虚涨但泡沫有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫之分根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察,沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度,没有达到破裂、崩盘的程度观察世界各地房地产市场,有了泡沫后,并不是只有“越来越大”,直到破裂、崩盘一条道可走,还有随着居民收入逐步提高和房价逐步趋稳或稍有回落,使泡沫慢慢消融的另一种途径沪、杭等城市正在努力通过后一种途径去消除泡沫的压力,并取得了初步成效还必须指出的是,沪、杭等城市的房地产市场态势,并不代表全国而只是局部现象实际上连续几年房价快速增长,只发生在长三角的一些大中城市和青岛等少数城市与此相反的是,前几年广州等城市房价不但没有快速上升,反而连续出现稳中有降,北京等许多城市的房价一直表现得相当平稳,这些城市均无泡沫可言

4)尽管在房地产市场中出现泡沫是常有事,尽管中国总体上没有多少泡沫,有泡沫也只在局部地区和少数城市,但是今年前三季度开始出现房价快速上升,应当引起高度关注我国香港、台湾地区和日本等国家因房地产泡沫破裂,给社会和经济发展带来的负面影响应当作为我们的前车之鉴,我们应当防患于未然

9.关注升息对楼市的影响

从世界经济看,调整银行存贷利率是利用经济杠杆调控经济冷热、“烫平”经济波动的有效手段这几年中国房地产市场之所以需求热、投资也热,以至于造成房价上升,与中国贷款利率过低,并出现负利率有关项目开发者在借贷成本低的情况下,必然激发投资开发积极性,投资购房者自然会利用低利率来实现赢利因此,当宏观经济趋热特别是出现投资过热时,需要及时通过升息来调控市场最近央行宣布升息0.27个百分点,同时宣布取消贷款利率的上限,既标志着中国开始进入升息的通道,又意味着中国银行业将逐步步入利率市场化的时代据市场的初步反映,上述政策措施将起到既能减压房地产投资增长,又可抑制房地产需求特别是投资性需求的作用因为升息及其由升息产生的预期意味着开发商的投资财务费用和未来风险不断加大,会影响开发投资者的心理,从而会相应减少贷款和投资升息也意味着贷款买房要支付越来越多的利息,特别会对投资性购房者的成本和投资心理产生较大影响有人计算过,购房者用6成贷款买房,加息0.27个百分点,其投资回报率将下降0.4个百分点,每加息1%,回报率将下降1.5%据了解,在沪、杭等城市的投资性购房者开始出现观望态度

可以认为,升息和进入升息通道后的预期,以及贷款利率市场化的进程,将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响,将会同时对供和需两个方面发挥抑制的作用,有利于宏观调控下的房地产市场的健康发展当然,实际的效果和发生的变化还有待观察和关注

10.促进房地产市场平稳较快发展的几点建议

中国宏观经济要求,房地产业从过去几年快速乃至高速发展(投资增速25%以上)的轨道,转入今后平稳较快发展的轨道

一个持续健康发展的房地产市场,要在投资增速下降的情况下,仍然保持供略大于求,仍然保持价格基本平稳

明年,后年,以后数年的中国总体房地产市场和各城市房地产市场,能否都实现上述市场态势,是对中国各级政府和主管部门的考验由于房地产市场是一个“区域性市场”,供求变化各异,房价的升降不同,因此,调控房价的重任很大程度上落在各城市政府和主管部门的身上

我们建议,各地在调控房价时,可采取以下措施:

1)高度关注房地产市场供求变化,特别要经常注意房价的变化包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化及时、全面地向社会发布准确信息,引导各个方面,实现供求总量的基本平衡,供求结构的基本合理

2)重视利率杠杆的调控作用通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段调控供求关系

3)商品房特别是普通商品住宅开发用地应予以保证,尽量做到提前、充足开发用地的供应既要有时间的提前,又要有供应量的充足从长远发展看,商品房开发用地总是要不断供应和增量的,根据城市化和人居水平的提高,每个时期都有总量要求,与其“饥饿性”供应不如“提前性”和“饱和性”供地“饱和性”供地,可以减轻地价上升的压力而“饥饿性”供地易引发地价上升这方面可从前几年的广州房地产市场和杭州房地产市场分别佐证特别强调的是,不必担心房地产开发用地的浪费,这是因为,首先开发商为了得到高的回报,一般只会通过提高容积率来节约用地;其次,既使在短期内有些楼盘会有积压现象,但由于中国房地产从长远看总量远远不足,消化不成问题;最后,买方市场需要一部分剩余产品,只有供大于求,才能形成竞争,而只有较充分的竞争,才能产出更好的产品和提高开发效益

4)各地要想方设法加快盘活和开发存量土地,二手房市场也要进一步加快发展,使存量得到充分利用,从而有效放大土地和房屋市场供应量,平衡未来的供求关系

5)继续控制房屋拆迁规模和进度,放慢住房被动需求的释放速度,同时,也需要不断提高拆迁管理水平,加快开发进展速度

6)在房地产投资性需求,特别是炒楼比例大,造成房价攀升过快、房价过高的城市,要高度警惕和防止泡沫的进一步加大,要通过经济的、法律的、行政的多种手段限制炒楼,抑制投资性需求,调整供求关系

7)既要防止“泡沫性过热”,又要防止“盲目性过热”上面我们主要讨论和分析的是泡沫性过热的问题,其表现是市场供不应求,房价上升,产生泡沫,越吹越大,最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价,而出现抛楼,导致泡沫破裂和崩盘实际上,在房地产市场还容易出现“盲目性过热”,其表现为供大于求,房价下跌,空置房积压增多,造成闲置和浪费在今年前三季度的市场上,“商铺热”热度不减,由此出现的商业营业用房空置面积同比增长20.3%,占商品房空置总面积四分之一强的情况,应当引起各地高度关注盲目开发商业地产,热衷于建造高档商场、购物中心,多来自于盈利的冲动,因为同地段、同楼盘的商铺价格可以卖到住宅价格的3~5倍建议各地及时公布商铺经营和供求信息,指出开发和个人投资商业中存在的风险,同时,从供地和项目审批上把好关,防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发

8)在上海、北京等城市,境外热钱涌入房地产市场,投资房地产比例较高,要关注汇率可能发生变化——即因人民币升值,可能会促使一部分购房者抛售房屋——使现时的房屋需求变为房屋供给,导致供求关系出现激烈变化对此要作好预案准备

11.房地产市场调控目标:房价慢慢涨,楼市年年旺

在加快城市化,全面建设小康社会的进程中的中国房地产市场,比较理想的状况应当是“房价慢慢涨”那是因为,土地资源的稀缺引起的地价上升,商品房品质的不断提高引起的成本加大,特别是房地产需求的持续旺盛,都有可能使“房价慢慢涨”,除非整个宏观经济出了问题或者有突发事件(比如战争)的发生持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险,会带来许多经济和社会问题,应当尽可能避免

“房价慢慢涨”,要求房价的涨幅最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度;或者始终能在人均可支配收入增长曲线上下波动,让房价收入比始终控制在合理的范围内,既保持房地产市场的持续兴旺,又促进人民住房条件和生活水平的不断提高(中国房地产报)

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